近期有客戶(hù)咨詢(xún)，我們是房地產(chǎn)企業(yè)，由于某種原因繳納了土地閑置費(fèi)，那支付的該筆費(fèi)用能在各稅種前扣除嗎?

一、土地閑置費(fèi)的由來(lái)

土地閑置，顧名思義，就是土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。

(相關(guān)資料圖)

那么，什么情況下可以認(rèn)定為閑置土地呢?

根據(jù)《閑置土地處置辦法》規(guī)定，具有下列情形之一的，可以認(rèn)定為閑置土地：

1、國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門(mén)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的;

2、已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的;

3、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

從上述辦法可以看出，上述咨詢(xún)的房地產(chǎn)客戶(hù)繳納的土地閑置費(fèi)，應(yīng)該是屬于未按期或者超期開(kāi)發(fā)建設(shè)，或者開(kāi)發(fā)建設(shè)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未達(dá)到規(guī)定比例中斷的?？梢钥闯觯杖⊥恋亻e置費(fèi)宗旨是要抑制開(kāi)發(fā)商通過(guò)囤地獲得額外收益的意圖，從而遏制房?jī)r(jià)的上漲。

二、土地閑置費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)

1、對(duì)于在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的閑置費(fèi);

2、滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。

當(dāng)然，上述規(guī)定在實(shí)務(wù)操作及各地政府均作了具體且詳細(xì)的實(shí)施辦法，根據(jù)土地性質(zhì)按照不同類(lèi)別進(jìn)行比例收取，收取了土地閑置費(fèi)，在一定程度上會(huì)直接影響開(kāi)發(fā)商的稅收和經(jīng)濟(jì)利益。

三、土地閑置費(fèi)在主要稅種扣除分析

1、增值稅：

我們知道，在房地產(chǎn)新項(xiàng)目中，計(jì)算增值稅銷(xiāo)售額時(shí)，土地價(jià)款可以從銷(xiāo)售價(jià)款中逐步扣除，那么，土地閑置費(fèi)能做為土地價(jià)款在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)，從土地價(jià)款中扣除嗎?

查看相關(guān)稅法政策，并沒(méi)有明確的文件規(guī)定，但根據(jù)國(guó)稅[2016]年第18號(hào)文件第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。

這里，支付的土地價(jià)款是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款，同時(shí)財(cái)稅[2016]年140號(hào)文件又明確，向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

那么筆者認(rèn)為，該文件規(guī)定可以扣除的土地價(jià)款屬于列舉制，即此處列舉的土地價(jià)款可以扣除，當(dāng)然沒(méi)有列舉的則不能扣除。由于土地閑置費(fèi)并不屬于上述文件規(guī)定列舉的可以扣除的土地價(jià)款明細(xì)內(nèi)容，因此筆者認(rèn)為，土地閑置費(fèi)在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)，不能從土地價(jià)款中扣除。

2、土地增值稅：

從國(guó)稅函[2010]220號(hào)文件規(guī)定可以明確，房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得在土地增值稅清算時(shí)予以扣除。就是說(shuō)雖然實(shí)務(wù)中，財(cái)務(wù)一般將土地閑置費(fèi)計(jì)入土地成本明細(xì)科目中，但是并不能作為土地成本在土地增值稅清算時(shí)扣除。

3、企業(yè)所得稅：

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

那么按照所得稅的處理規(guī)定，土地閑置費(fèi)可以作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)入計(jì)稅成本，在所得稅前予以扣除，因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失也可以作為財(cái)產(chǎn)損失在稅前扣除。

同時(shí)也可以看出，土地閑置費(fèi)作為土地成本在增值稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅前的扣除口徑是截然不同的，也提醒我們財(cái)務(wù)朋友在實(shí)務(wù)處理中需要甄別對(duì)待，并與當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門(mén)及時(shí)做好政策溝通，以免帶來(lái)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。