城市是現(xiàn)代化的重要載體，是人民幸福生活的美好家園。當(dāng)前，城市更新被提升到前所未有的高度，上升為國家戰(zhàn)略，寫入“十四五”規(guī)劃綱要。如何讓城市建設(shè)從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，如何以人為本的同時(shí)又能延續(xù)城市人文氣質(zhì)，如何進(jìn)一步改善城市的品質(zhì)？從今天（7月1日）起，新聞?lì)l道將連續(xù)三天關(guān)注“城市更新”，聚焦多個(gè)城市樣本，探討城市如何高質(zhì)量發(fā)展。

按照計(jì)劃，到“十四五”末期，全國要基本改造完成2000年年底前建成的約22萬個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，任務(wù)量可謂不小。隨著此前改造任務(wù)的陸續(xù)完成，各地近年來陸續(xù)出臺(tái)了一系列措施，吸引社會(huì)資本也能參與到其中。改造實(shí)施主體從政府一家變成了“政府引導(dǎo)下的多元化主體”，改造效果還是一樣的嗎？

破解六合園改造難題

(相關(guān)資料圖)

北京石景山六合園南社區(qū)西院建成于1994年，小區(qū)共有4棟樓。跟很多老舊小區(qū)一樣，這個(gè)小區(qū)老年人居多。記者來到這個(gè)小區(qū)的時(shí)候正好是工作日，在小區(qū)里轉(zhuǎn)了一圈后發(fā)現(xiàn)，小區(qū)里除了孩子就是老人。

北京市石景山區(qū)六合園南社區(qū)西院項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)理 李智恒：咱們這個(gè)小區(qū)的戶數(shù)是630戶，老年人占比大概在三分之一左右。

老人多，對環(huán)境設(shè)施的要求和敏感度就高。在小區(qū)不少老人看來，這個(gè)小區(qū)設(shè)施老化、年久失修，樓老路破，這些年各種問題層出不窮。

北京市石景山區(qū)六合園南社區(qū)西院居民 越國新：年久失修，平常走路還湊合，尤其是一到下雨的時(shí)候，水到膝蓋，因?yàn)檎麄€(gè)馬路的水都往我們院里流。

2019年，隨著老舊小區(qū)改造被納入全國城鎮(zhèn)保障性安居工程，各地改造的進(jìn)度和深度不斷加快加深。六合園南社區(qū)的居民們就盼來了改造，而且被列入引入社會(huì)資本的試點(diǎn)社區(qū)，即通過一體化公開招投標(biāo)，由企業(yè)來提供改造投資、設(shè)計(jì)、運(yùn)營等一體化服務(wù)。

但引入社會(huì)資本這件事，說起來容易，做起來就是另外一回事了。社會(huì)資本進(jìn)來是要盈利的，六合園南社區(qū)西院的院子小，改造量不大，利潤太小，用什么才能吸引社會(huì)投資呢？

北京市石景山區(qū)魯谷老舊小區(qū)改造項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 劉雨夕：我們叫做微利可持續(xù)，雖然說我們不是掙大錢的，但是一定會(huì)讓整個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)，它才能延續(xù)下去。

如何讓社會(huì)資本實(shí)現(xiàn)微利可持續(xù)，讓改造效果能長久保持？針對這個(gè)問題，社區(qū)想到一個(gè)辦法，一個(gè)院子不行，就把轄區(qū)內(nèi)的幾個(gè)小區(qū)合起來統(tǒng)籌招標(biāo)，同時(shí)還把小區(qū)部分空間的運(yùn)營權(quán)也加入進(jìn)去。隨后，經(jīng)過多次協(xié)商，社區(qū)將改造后房屋20年的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)，而企業(yè)則可以通過小區(qū)停車費(fèi)和低效空間的再利用等多種途徑，實(shí)現(xiàn)成本回收和盈利。

北京市石景山區(qū)魯谷老舊小區(qū)改造項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 劉雨夕：小區(qū)原有的服務(wù)業(yè)態(tài)只要是居民所需的，我們盡量都是不會(huì)去替換的，我們更多是引入一些新的業(yè)態(tài)或者引入一些復(fù)合型的業(yè)態(tài)。商業(yè)性的店面我們跟市場化的租金是一個(gè)水平，然后我們對外進(jìn)行出租進(jìn)行回收成本。

停車綜合體改造方案最初未獲居民認(rèn)可

北京石景山的六合園南社區(qū)，各種資源一打包，給社會(huì)資本一定的運(yùn)營權(quán)，確實(shí)引來了新的實(shí)施主體。但這樣就意味著萬事俱備、老小區(qū)的老問題能一下子解決嗎？

在六合園南社區(qū)，按照社會(huì)資本最初參與改造的想法，他們計(jì)劃在小區(qū)內(nèi)改造一個(gè)停車綜合體，這樣不僅一下子能夠增加幾十個(gè)停車位，還可以對綜合體的一些空置房屋進(jìn)行招租，租金可以讓新引入的物業(yè)為居民提供更多的服務(wù)。

老百姓對此很歡迎，但同時(shí)他們也提出了需求，除了要新建立體停車樓，還要增加一些養(yǎng)老設(shè)施。

北京市石景山區(qū)六合園南社區(qū)書記 于雄伯：我們知道老年人都希望有地方能夠活動(dòng)一下，如果能在家門口肯定更好。

按照雙方的想法，第一版設(shè)計(jì)方案沒過多久就拿出來了。改造計(jì)劃主要涉及建一棟地上兩層、地下一層的綜合體，其中兩層用于停車，一層計(jì)劃用來開設(shè)一些商店用以提供便民服務(wù)。但誰也沒想到，計(jì)劃一公布，第一個(gè)反對的居然是居民們。

北京市石景山區(qū)六合園南社區(qū)西院居民 孫小平：好多大家的需求也達(dá)不到，這中間就一個(gè)小亭子，就那么大一塊地兒活動(dòng)，孩子多了，老年人沒地兒活動(dòng)；老年人多了，你比如唱個(gè)歌什么的，孩子又沒地兒活動(dòng)。

因?yàn)樾陆ǖ木C合體要占用空地，擠占了原本用于老人和孩子休閑活動(dòng)的空間，所以很多居民對此并不滿意。

北京市石景山區(qū)六合園南社區(qū)書記 于雄伯：老百姓第一個(gè)說的就是，首先你告訴我車停哪，第二個(gè)你告訴我在設(shè)計(jì)圖里頭晾衣竿放在哪？第三個(gè)你告訴我設(shè)計(jì)圖里頭垃圾擱在哪？

讓居民樂居宜居才是改造的關(guān)鍵

就這樣，第一版的設(shè)計(jì)方案在居民投票的時(shí)候沒有通過。針對大家提出的需求，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)隨后對方案進(jìn)行了調(diào)整。

經(jīng)過和小區(qū)居民商量討論，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)最終出了這樣一版方案——建一棟地上地下各一層的綜合體，并在樓頂增加休閑活動(dòng)空間。同時(shí)，對于老年人提出的晾衣竿、垃圾桶擺放等問題也一并納入到方案中。

北京市石景山區(qū)六合園南社區(qū)書記 于雄伯：簡易晾衣竿就在居民的樓前花叢這塊，見縫插針，隨時(shí)可以使用，隨時(shí)可以晾。

在這樣設(shè)身處地的換位思考下，方案經(jīng)過4次居民議事會(huì)討論和3輪入戶投票之后，最終才獲得通過。也正是在這個(gè)過程中，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)，讓居民樂居、宜居才是改造的關(guān)鍵，只有站在居民的角度解決他們的實(shí)際生活需求，才能讓改造之路越走越順。

北京市石景山區(qū)六合園南社區(qū)西院居民 越國新：我們希望大家都為老年人想一想，你別看這些老年人成天悠閑了，其實(shí)他需要挺多的。

北京市石景山區(qū)六合園南社區(qū)書記 于雄伯：在老百姓需要的時(shí)候，在這個(gè)地方可以找到他們需要的幫助，老人在這里就能活動(dòng)了，居民也能受益了，企業(yè)也可以盡到社會(huì)責(zé)任，這樣大家雙贏，形成一個(gè)良性循環(huán)。

適老改造讓居民交口稱贊

在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，北京石景山六合園小區(qū)內(nèi)有個(gè)車棚，是幾乎每個(gè)老年居民都會(huì)稱贊的一個(gè)地方，因?yàn)檫@里的改造，既方便了老人出行和休息，還特別貼心地增加了電動(dòng)自行車的充電設(shè)備。 而為了讓小區(qū)更適老，企業(yè)還主動(dòng)對改造方案進(jìn)行了一次調(diào)整，新增了一個(gè)老年會(huì)客廳，為老年人提供針灸、按摩等服務(wù)。

北京市石景山區(qū)魯谷老舊小區(qū)改造項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 劉雨夕：原有的自行車棚有一個(gè)很陡的坡，上歲數(shù)的老年人，他想推個(gè)車進(jìn)去是非常危險(xiǎn)的。為了緩解高差，我們是增加了一個(gè)無障礙的坡道。

北京市石景山區(qū)六合園南社區(qū)西院居民 馮成秀：之前像活動(dòng)室什么的、老年驛站都沒有，改造完以后我們方便多了，你有點(diǎn)難受什么的，到老年驛站那就給你弄好了。

此外，在新建的綜合體，還新增了一個(gè)社區(qū)食堂和活動(dòng)室。這樣一來，不僅解決了老年人一個(gè)人做飯難的問題，也為平時(shí)他們舉行社交活動(dòng)提供了場地。

北京市石景山區(qū)六合園南社區(qū)西院居民 孫小平：方便了，最起碼這小區(qū)的人可以不出門就什么都能做了，吃早點(diǎn)、吃午餐都可以不出門，老年驛站大家可以在那活動(dòng)。

不僅如此，為了保留小區(qū)內(nèi)原有的活動(dòng)空間，在綜合體的屋頂設(shè)計(jì)了一個(gè)空中花園，孩子在這里玩耍，老人在這里曬太陽的需求，都能夠滿足。

北京市石景山區(qū)六合園南社區(qū)西院居民 孫小平：我覺得確實(shí)挺方便了，讓大家有一種幸福感。

北京市石景山區(qū)六合園南社區(qū)西院居民 越國新：這個(gè)院改造完了以后，我們挺滿足的，有一點(diǎn)小小的改變就特別滿足。

今年，北京市發(fā)布了《北京市城市更新條例》，無障礙環(huán)境建設(shè)、推進(jìn)適老化宜居環(huán)境是其中一項(xiàng)重要要求?？梢灶A(yù)見，未來像六合園這樣的改造模式，會(huì)在更多小區(qū)出現(xiàn)。

北京市石景山區(qū)六合園南社區(qū)書記 于雄伯：最重要的一點(diǎn)就是如果企業(yè)進(jìn)社區(qū)，它要想盈利，那就要讓老百姓認(rèn)可它，老百姓愿意掏錢買它的服務(wù)。

記者：也就是說達(dá)到雙贏，其實(shí)也需要一定的時(shí)間去磨合、去探索。

北京市石景山區(qū)六合園南社區(qū)書記 于雄伯：肯定是需要的，不管是什么小區(qū)，這個(gè)階段是必然要走的，我們現(xiàn)在也在一點(diǎn)一點(diǎn)謹(jǐn)慎前行。

繼續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)改造成效可持續(xù)

北京石景山六合園南社區(qū)吸引企業(yè)參與老舊小區(qū)改造的做法，以及適老化的改造方案，給記者留下了深刻的印象。小區(qū)經(jīng)過一番改造后，還引入了物業(yè)管理。如何讓他們能更好地為居民服務(wù)，需要從上到下，各方進(jìn)一步推出政策、拿出措施，讓老舊小區(qū)改造這件民生工程越辦越好。

來源：央視新聞客戶端

流程編輯：TF060

關(guān)鍵詞：